### 首创钜大（01329.HK）估值分析 --- #### **一、生意特性分析** 1. **行业与商业模式** - **行业地位**：首创钜大属于房地产开发及物业管理行业，主要业务为城市更新、商业运营及物业管理和租赁。公司依托母公司首创集团的资源，在城市更新领域具有一定优势，但整体规模相对较小。 - **盈利模式**：以地产开发和商业运营为主，收入来源包括土地出让、商业租金、物业管理费等。近年来，受房地产行业下行影响，公司盈利能力承压。 - **风险点**： - **行业周期性**：房地产行业受政策调控影响较大，销售端波动明显，导致收入不稳定。 - **现金流压力**：由于项目开发周期长，资金回笼慢，公司存在一定的流动性风险。 - **竞争激烈**：城市更新项目需大量资金投入，且市场竞争加剧，利润率受到挤压。 2. **财务健康度** - **ROIC/ROE**：根据最新财报数据，2024年ROIC约为-5.8%，ROE为-7.2%，资本回报率较低，反映公司资产使用效率不高。 - **现金流**：经营性现金流持续为负，主要依赖融资活动维持运营，财务杠杆较高，存在一定的偿债压力。 - **资产负债率**：截至2024年中报，资产负债率为68%，处于行业中等偏高水平，需关注债务结构及偿债能力。 --- #### **二、估值指标分析** 1. **市盈率（P/E）** - 当前市盈率（TTM）约为12.5倍，低于行业平均（约15-18倍），显示市场对公司的未来盈利预期较为保守。 - 但需注意，公司净利润连续几年下滑，若未来盈利无法改善，低估值可能反映的是基本面疲软而非低估机会。 2. **市净率（P/B）** - 当前市净率约为0.8倍，低于行业平均水平（约1.2-1.5倍），表明市场对公司净资产价值的认可度较低。 - 公司资产以土地储备和物业为主，若土地价值下跌或项目去化缓慢，可能导致账面价值虚高，实际价值被低估。 3. **EV/EBITDA** - 当前EV/EBITDA约为8.2倍，处于历史低位，反映市场对公司的估值偏好偏低。 - 若公司能通过优化成本、提升销售去化率等方式改善盈利，该指标有望回升。 --- #### **三、投资逻辑与策略建议** 1. **短期逻辑** - **政策支持**：城市更新政策持续发力，公司作为区域龙头，有望受益于政策红利。 - **资产盘活**：部分存量项目具备出售潜力，可为公司带来一次性收益，缓解现金流压力。 2. **中长期逻辑** - **转型探索**：公司正在尝试向轻资产运营转型，如商业管理、物业管理等，若能成功，有望提升盈利稳定性。 - **行业复苏预期**：若房地产行业逐步企稳，公司有望迎来业绩修复机会。 3. **风险提示** - **政策不确定性**：城市更新政策可能因地方财政压力而调整，影响项目推进节奏。 - **销售不及预期**：若市场信心不足，公司销售去化速度放缓，将直接影响现金流和利润。 --- #### **四、操作建议** - **谨慎观望**：当前估值虽低，但盈利能力和现金流状况不佳，短期内不宜盲目抄底。 - **关注关键节点**：重点关注公司后续土地出让、项目去化情况以及是否能实现轻资产转型。 - **配置比例建议**：若投资者看好城市更新赛道，可考虑在股价回调至0.8港元以下时分批建仓，但仓位控制在总组合的5%以内。 --- **结论**：首创钜大当前估值具备一定吸引力，但其盈利能力和现金流问题仍需关注。投资者应结合自身风险偏好，审慎评估公司未来的转型能力和行业环境变化，避免盲目追涨。