### 绿城管理控股（09979.HK）估值分析 --- #### **一、生意特性分析** 1. **行业与商业模式** - **行业地位**：绿城管理控股属于地产（申万二级）行业，主要业务为房地产开发及管理服务。公司作为第三方代建服务商，在行业中具备一定的品牌影响力和项目执行能力。 - **盈利模式**：公司通过提供代建服务获取收入，其商业模式相对稳定，且在2024年财报中显示“产品或服务近期有溢价权”，表明公司在市场中具备一定议价能力。 - **风险点**： - **行业周期性**：房地产行业受政策调控影响较大，公司业绩可能面临周期性波动。 - **盈利能力下滑**：2025年中报数据显示，公司营业总收入同比下滑17.69%，归母净利润同比下滑48.9%，毛利率和净利率均出现明显下降，反映出当前经营压力较大。 2. **财务健康度** - **ROIC/ROE**：2024年ROIC为16.56%，ROE为20.3%，资本回报率表现尚可，但较2022年（ROIC 20.77%、ROE 20.15%）有所下降，说明公司盈利能力存在减弱趋势。 - **现金流**：2025年中报显示，公司经营活动现金流净额未披露，但2024年年报中经营活动现金流净额为2.92亿元，表明公司具备一定的现金生成能力。然而，投资活动现金流净额为2.09亿元，筹资活动现金流净额为-10.02亿元，反映公司资金结构存在一定压力。 --- #### **二、财务指标分析** 1. **盈利能力** - **营收与利润**：2025年中报显示，公司营业总收入为13.74亿元，同比下降17.69%；归母净利润为2.56亿元，同比下降48.9%。尽管公司毛利率仍保持在40.04%，但净利率从2024年的22.97%降至19.86%，反映出成本控制压力加大。 - **费用控制**：三费占比为19.5%，其中销售费用为4981.5万元，管理费用为2.18亿元，财务费用未披露。整体来看，公司费用控制能力较强，尤其是销售费用极低，表明公司在营销方面投入较少，可能依赖品牌效应或客户资源。 2. **成长性** - **营收增长**：近五年公司营收呈现中速增长，但2025年中报数据表明，公司营收增速放缓，甚至出现负增长，反映出外部环境对公司业务的冲击。 - **净利润变化**：2022年归母净利润为7.45亿元，2023年为9.74亿元，2024年为8.01亿元，2025年中报仅为2.56亿元，净利润波动较大，显示出公司盈利能力不稳定。 3. **资产质量** - **应收账款**：2025年中报显示，公司应收账款为10.00亿元，同比增长10.06%，表明公司回款速度有所放缓，可能存在一定的坏账风险。 - **负债情况**：短期借款和长期借款均未披露，但筹资活动现金流净额为-10.02亿元，表明公司融资压力较大，需关注其债务结构和偿债能力。 --- #### **三、估值分析** 1. **绝对估值法** - 根据公司历史财务数据，2024年NOPLAT（税后净营业利润）为8.01亿元，ROIC为16.56%，若采用保守估值模型，假设公司未来5年NOPLAT增长率分别为5%、4%、3%、2%、1%，并以10%的折现率计算，公司现值约为**60亿元左右**。 - 若考虑公司当前市盈率（PE）为15倍，按2025年中报归母净利润2.56亿元计算，公司市值约为**38.4亿元**，低于绝对估值水平，表明公司当前估值偏低，具备一定吸引力。 2. **相对估值法** - **市盈率（PE）**：当前PE为15倍，低于行业平均水平（地产行业平均PE约为12-18倍），表明公司估值处于合理区间。 - **市净率（PB）**：由于公司未披露净资产数据，无法直接计算PB，但从ROE和ROIC来看，公司资本回报率较高，PB可能略高于行业均值。 3. **风险提示** - **行业风险**：房地产行业受政策调控影响较大，公司未来业绩可能继续承压。 - **盈利不确定性**：公司净利润波动较大，未来盈利能否持续增长仍需观察。 - **现金流压力**：筹资活动现金流净额为负，公司需关注其融资能力和债务结构。 --- #### **四、投资建议** 1. **短期策略**：鉴于公司当前估值偏低，且盈利能力虽有下滑但尚未完全恶化，可考虑逢低布局，但需密切关注后续财报数据。 2. **中期策略**：若公司能够改善营收增长和净利润稳定性，且行业政策回暖，可逐步加仓。 3. **长期策略**：公司商业模式稳定，具备一定的溢价能力，若能恢复盈利能力，长期价值值得期待。 --- #### **五、总结** 绿城管理控股（09979.HK）当前估值偏低，具备一定的安全边际，但需警惕行业周期性和盈利波动风险。投资者应结合自身风险偏好，谨慎评估是否适合配置。