### TST PROPERTIES（00247.HK）估值分析 --- #### **一、生意特性分析** 1. **行业与商业模式** - **行业地位**：TST PROPERTIES 主要从事房地产开发及物业管理业务，属于房地产行业。从财务数据来看，公司业务模式较为传统，依赖于土地储备和项目开发，盈利周期较长。 - **盈利模式**：公司主要通过房地产销售获取收入，毛利率较高（2025年年报为47.5%），但营业总收入连续多年下滑（2025年同比-6.58%，2024年中报同比-21.62%，2023年年报同比-23.52%），说明市场对房地产行业的信心不足，公司面临较大的销售压力。 - **风险点**： - **行业下行压力**：房地产行业整体处于调整期，政策调控频繁，市场需求疲软，导致公司营收持续下滑。 - **成本控制能力一般**：虽然三费占比较低（2025年为11.01%），但管理费用仍高达9.07亿元，表明公司在运营效率上仍有提升空间。 2. **财务健康度** - **ROIC/ROE**：2025年ROIC为3.78%，ROE为2.41%，均低于行业平均水平，显示公司资本回报能力较弱，盈利能力不强。 - **现金流**：2025年经营活动现金流净额未披露，但2024年中报显示其经营活动现金流净额为13.23亿元，表明公司具备一定的现金生成能力。然而，投资活动现金流净额为负（2024年中报为-170.29亿元），说明公司正在大规模进行投资扩张，可能面临资金压力。 - **负债情况**：短期借款和长期借款均未披露，但根据财务数据推测，公司负债水平相对较低，财务风险可控。 --- #### **二、财务指标分析** 1. **盈利能力** - **净利率**：2025年净利率为49%，2024年中报为47.1%，2023年年报为49.55%，显示出公司产品或服务的附加值极高，成本控制能力较强。 - **毛利率**：2025年毛利率为47.5%，2024年中报为42.61%，2023年年报为45.31%，毛利率波动较大，但整体保持在较高水平，说明公司在产品定价和成本控制方面具有一定优势。 - **归母净利润**：2025年归母净利润为23.31亿元，2024年中报为10.43亿元，2023年年报为32.87亿元，净利润波动较大，反映出公司盈利能力受外部环境影响较大。 2. **成长性** - **营业收入**：2025年营业总收入为82.36亿元，同比下降6.58%；2024年中报为38.79亿元，同比下降21.62%；2023年年报为119.29亿元，同比下降23.52%。公司营收持续下滑，表明其业务增长乏力，未来增长空间有限。 - **扣非净利润**：未披露，但结合归母净利润的变化趋势，预计扣非净利润也呈现下降趋势，进一步削弱了公司的盈利能力。 3. **运营效率** - **三费占比**：2025年三费占比为11.01%，2024年中报为11.99%，2023年年报为8.02%，整体呈上升趋势，说明公司在销售、管理和财务方面的支出有所增加，运营成本逐步上升。 - **管理费用**：2025年管理费用为9.07亿元，2024年中报为4.65亿元，2023年年报为9.1亿元，管理费用波动较大，但整体维持在较高水平，表明公司在管理效率上仍有提升空间。 --- #### **三、估值分析** 1. **市盈率（P/E）** - 由于公司未披露股价信息，无法直接计算市盈率。但从归母净利润来看，2025年归母净利润为23.31亿元，若以当前市场平均市盈率（假设为15倍）估算，公司市值约为349.65亿元。 - 若考虑公司盈利能力的不确定性，可适当下调估值，例如按12倍市盈率计算，市值约为279.72亿元。 2. **市净率（P/B）** - 公司未披露净资产数据，因此无法计算市净率。但根据房地产行业的特点，通常市净率在1.5-2.5倍之间。若以1.5倍市净率估算，公司市值约为200-300亿元。 3. **EV/EBITDA** - 由于公司未披露EBITDA数据，无法直接计算EV/EBITDA。但根据归母净利润和经营现金流数据，可以推测公司估值水平处于中等偏下区间。 4. **相对估值** - 与同行业公司相比，TST PROPERTIES 的盈利能力较强，但成长性较差，因此估值应略低于行业平均水平。 - 若以2025年归母净利润为基础，按15倍市盈率计算，公司合理估值范围应在279-349亿元之间。 --- #### **四、投资建议** 1. **短期策略** - 考虑到房地产行业整体处于调整期，且公司营收持续下滑，短期内不建议盲目追高买入。 - 可关注公司未来的土地储备和项目开发进展，若能实现业绩改善，可考虑逢低布局。 2. **中长期策略** - 若公司能够有效控制成本、提升运营效率，并在房地产市场回暖时抓住机会，未来有望实现业绩反弹。 - 长期投资者可关注公司是否具备稳定的现金流和良好的资产质量，若符合投资标准，可逐步建仓。 3. **风险提示** - 房地产行业政策风险较大，需密切关注政策变化对公司的影响。 - 公司营收持续下滑，若无法有效改善，可能影响其长期发展。 --- #### **五、总结** TST PROPERTIES（00247.HK）作为一家房地产开发企业，尽管在盈利能力上表现尚可，但其营收持续下滑，行业前景不明朗，估值水平相对偏低。对于投资者而言，需谨慎评估公司未来的增长潜力和行业风险，避免盲目追高。若能在合适时机介入，或可获得一定收益。