### 当代置业（01107.HK）估值分析 --- #### **一、生意特性分析** 1. **行业与商业模式** - **行业地位**：当代置业属于房地产开发行业，主要业务为住宅及商业地产的开发与销售。然而，从财务数据来看，公司近年来盈利能力持续恶化，且面临较大的市场和政策风险。 - **盈利模式**：公司依赖于房地产销售获取收入，但其毛利率长期处于低位甚至负值，表明产品或服务附加值不高，难以支撑高利润。 - **风险点**： - **行业周期性**：房地产行业受宏观经济、政策调控影响较大，公司经营波动性强。 - **盈利能力弱**：2025年中报显示，净利率为-277.55%，毛利率为12.01%，说明公司整体盈利能力极差，成本控制能力不足。 - **现金流压力大**：经营活动现金流净额为负，且流动负债压力显著，存在较大的流动性风险。 2. **财务健康度** - **ROIC/ROE**：2025年中报ROIC为-18.89%，2024年年报ROIC为-18.89%，ROE未提供，但归母净利润连续多年为负，资本回报率极低，反映公司缺乏可持续盈利能力。 - **现金流**：2025年中报经营活动现金流净额为负，筹资活动现金流净额为正，但投资活动现金流净额为负，表明公司资金链紧张，依赖外部融资维持运营。 - **债务结构**：短期借款未披露，但长期借款也未提及，可能意味着公司债务结构较为简单，但若未来融资受限，将加剧财务风险。 --- #### **二、关键财务指标分析** 1. **盈利能力** - **净利率**：2025年中报净利率为-277.55%，2023年中报为-33.83%，2024年年报为-241.27%，2022年年报为-87.53%。净利率持续恶化，表明公司盈利能力严重下滑，亏损幅度不断扩大。 - **毛利率**：2025年中报为12.01%，2023年中报为5.61%，2024年年报为-14.54%，2022年年报为-19.89%。毛利率波动剧烈，且长期处于负值，说明公司产品或服务的附加值极低，成本控制能力差。 - **三费占比**：2025年中报三费占比为22.6%，2023年中报为6.9%，2024年年报为9.66%。虽然三费占比有所上升，但整体仍低于行业平均水平，说明公司在销售、管理、财务费用上相对克制，但无法弥补整体亏损。 2. **营收增长** - **营业总收入**：2025年中报为4.18亿元，同比下降58.42%；2023年中报为33.34亿元，同比增长37.93%；2024年年报为31.33亿元，同比下降45.07%；2022年年报为56.04亿元，同比下降51.06%。营收呈现明显下滑趋势，反映出公司业务扩张乏力，市场需求疲软。 - **归母净利润**：2025年中报为-11.08亿元，2023年中报为-10.02亿元，2024年年报为-74.59亿元，2022年年报为-44.54亿元。净利润持续为负，亏损规模不断放大，表明公司经营状况持续恶化。 3. **现金流状况** - **经营活动现金流**：2025年中报为-5.35亿元，2023年中报为-5.35亿元，2024年年报为-74.59亿元，2022年年报为-44.54亿元。经营活动现金流持续为负，说明公司主营业务无法产生足够的现金流入，依赖外部融资维持运营。 - **投资活动现金流**：2025年中报为1.27亿元，2024年年报为-74.59亿元，2022年年报为6.91亿元。投资活动现金流波动较大，表明公司可能在进行资产调整或项目投资，但未能有效转化为盈利。 - **筹资活动现金流**：2025年中报为1.41亿元，2023年中报为1.41亿元，2024年年报为-74.59亿元，2022年年报为-25.46亿元。筹资活动现金流为正，表明公司依赖外部融资维持运营，但融资渠道有限，存在较大的流动性风险。 --- #### **三、估值分析** 1. **市盈率（P/E）** - 由于公司连续多年亏损，市盈率无法计算，表明市场对公司的未来盈利能力缺乏信心。 - 若以2025年中报归母净利润-11.08亿元为基础，假设公司未来恢复盈利，市盈率将大幅上升，但目前估值逻辑不清晰。 2. **市净率（P/B）** - 公司净资产为负（少数股东权益为-1.26亿元），市净率无法计算，表明公司账面价值已严重缩水，资产质量堪忧。 3. **EV/EBITDA** - 由于公司连续亏损，EBITDA为负，EV/EBITDA无法计算，估值模型失效。 4. **股息率** - 公司连续多年亏损，无分红记录，股息率为零，不具备投资吸引力。 --- #### **四、投资建议与风险提示** 1. **投资建议** - **谨慎观望**：当前公司盈利能力持续恶化，现金流紧张，且行业前景不明朗，不建议投资者盲目介入。 - **关注政策变化**：房地产行业受政策影响极大，若未来政策放松，可能带来一定反弹机会，但需密切关注政策动向。 - **关注重组或并购**：若公司未来出现重大资产重组或引入战略投资者，可能改善基本面，但目前尚无明确信号。 2. **风险提示** - **流动性风险**：公司现金流持续为负，若融资受限，可能面临资金链断裂风险。 - **盈利能力风险**：公司盈利能力持续恶化，未来能否扭亏存疑。 - **行业风险**：房地产行业受宏观经济、政策调控影响较大，公司抗风险能力较弱。 --- #### **五、总结** 当代置业（01107.HK）当前处于严重的经营困境中，盈利能力持续恶化，现金流紧张，且行业前景不明朗。尽管公司三费占比较低，但无法弥补整体亏损，估值体系失效。投资者应保持高度警惕，避免盲目抄底，等待公司基本面出现实质性改善后再考虑介入。