### 万景控股（02193.HK）估值分析 --- #### **一、生意特性分析** 1. **行业与商业模式** - **行业地位**：万景控股是一家主要从事房地产开发及物业管理的公司，业务范围涵盖住宅、商业及工业地产。从财务数据来看，公司近年来在营收规模上有所波动，但整体仍处于中等规模水平。 - **盈利模式**：公司主要依赖房地产销售和物业管理收入，但由于毛利率较低（如2025年年报毛利率为-3.36%），说明其产品或服务的附加值不高，盈利能力较弱。 - **风险点**： - **盈利能力不足**：2025年净利率为-6.29%，且毛利率为负，表明公司在成本控制和定价能力方面存在明显短板。 - **现金流压力**：2025年经营活动现金流净额为-3,029.1万元，远低于流动负债，反映出公司经营性现金流紧张，可能面临资金链压力。 - **市场波动影响大**：房地产行业受政策调控和经济周期影响较大，公司未来增长不确定性较高。 2. **财务健康度** - **ROIC/ROE**：2025年ROIC为-9.89%，ROE为-8.07%，资本回报率极低，说明公司未能有效利用资本创造价值，投资回报能力差。 - **现金流**：2025年投资活动产生的现金流量净额为2,198.6万元，显示公司有部分资金用于投资，但经营活动现金流为负，表明主营业务无法支撑日常运营，需依赖外部融资。 - **负债情况**：短期借款未披露，但筹资活动产生的现金流量净额为-194.1万元，说明公司融资能力有限，可能面临融资压力。 --- #### **二、关键财务指标分析** 1. **盈利能力** - **净利率**：2025年净利率为-6.29%，2024年中报为3.61%，2023年为9.31%，显示出盈利能力持续下滑。 - **毛利率**：2025年毛利率为-3.36%，2024年中报为7.62%，2023年为15.38%，毛利率大幅下降，反映公司产品或服务的附加值不高，成本控制能力差。 - **归母净利润**：2025年归母净利润为-2,112.5万元，2024年中报为674.4万元，2023年为4,213.5万元，净利润连续两年下滑，盈利能力显著恶化。 2. **成长性** - **营业收入**：2025年营业总收入为3.36亿元，同比下滑0.82%；2024年中报为1.87亿元，同比增长4.47%；2023年为4.53亿元，同比增长10.92%。整体来看，公司营收增长乏力，尤其是2025年出现小幅下滑。 - **扣非净利润**：未披露，但归母净利润连续两年下滑，说明公司核心业务盈利能力不足。 3. **费用控制** - **三费占比**：2025年三费占比为7.98%，2024年中报为7.05%，2023年为7.6%。虽然三费占比相对稳定，但公司管理费用较高（2025年为2,637.1万元），且管理费用评价为“公司经营中用在管理上的成本不少”，说明公司在管理效率方面仍有提升空间。 4. **现金流状况** - **经营活动现金流**：2025年为-3,029.1万元，2024年中报为-315.9万元，2023年为1.01亿元，显示出公司经营性现金流由正转负，经营压力加大。 - **投资活动现金流**：2025年为2,198.6万元，2024年中报为1,899.4万元，2023年为294.5万元，说明公司持续进行投资，但投资回报尚未显现。 - **筹资活动现金流**：2025年为-194.1万元，2024年中报为144.6万元，2023年为-2,152.6万元，表明公司融资能力不稳定，融资需求较大。 --- #### **三、估值分析** 1. **市盈率（PE）** - 由于公司2025年归母净利润为-2,112.5万元，市盈率无法计算，说明公司当前处于亏损状态，估值逻辑需重新审视。 - 若以2023年归母净利润4,213.5万元为基础，假设公司未来恢复盈利，可参考历史PE水平。2023年PE约为10倍左右，但当前市场环境和公司基本面已发生较大变化，需谨慎评估。 2. **市净率（PB）** - 公司未披露净资产数据，因此无法直接计算市净率。但从财务报表看，公司资产结构较为简单，主要为房地产开发相关资产，若考虑资产重估价值，PB可能在1.5倍以下。 3. **其他估值方法** - **NOPLAT（税后净营业利润）**：2025年NOPLAT为-2,112.5万元，2024年中报为674.4万元，2023年为4,213.5万元，说明公司盈利能力波动较大，难以通过NOPLAT进行估值。 - **自由现金流折现模型（DCF）**：由于公司现金流不稳定，未来现金流预测难度较大，DCF模型适用性较低。 --- #### **四、投资建议** 1. **短期策略** - **观望为主**：公司目前处于亏损状态，盈利能力持续恶化，且现金流紧张，短期内不建议盲目买入。 - **关注政策动向**：房地产行业受政策影响较大，若未来政策放松，可能对公司业绩产生积极影响，但需密切关注政策变化。 2. **长期策略** - **关注转型机会**：公司若能通过优化管理、提高毛利率、改善现金流等方式实现扭亏，可能具备一定的投资价值。 - **关注资产质量**：公司资产主要为房地产开发相关资产，若未来房地产市场回暖，资产价值可能回升，值得长期跟踪。 3. **风险提示** - **盈利能力不足**：公司盈利能力持续下滑，未来能否恢复存在较大不确定性。 - **现金流压力**：经营活动现金流为负，公司可能面临资金链压力，需关注融资能力。 - **行业风险**：房地产行业受政策调控影响较大，公司未来增长空间受限。 --- #### **五、总结** 万景控股（02193.HK）当前处于亏损状态，盈利能力持续恶化，现金流紧张，投资风险较高。尽管公司有一定的资产基础，但其商业模式和财务表现均不理想，短期内不具备明显的投资吸引力。投资者应谨慎对待，重点关注公司未来的转型能力和行业政策变化。