### 合景悠活（03913.HK）估值分析 --- #### **一、生意特性分析** 1. **行业与商业模式** - **行业地位**：合景悠活属于地产（申万二级），主要业务为房地产开发及物业管理。公司处于地产行业的细分领域，受宏观经济周期影响较大，且面临激烈的市场竞争。 - **盈利模式**：公司通过房地产销售和物业管理获取收入，但近年来盈利能力持续下滑，净利润连续多年为负，表明其商业模式存在严重问题。 - **风险点**： - **盈利能力差**：2025年中报显示，公司净利率为-16.68%，归母净利润为-2.68亿元，同比大幅下滑563.57%。 - **营收增长乏力**：2025年中报营业总收入为16.58亿元，同比减少13.79%，表明公司业务扩张能力不足。 - **现金流紧张**：经营活动现金流净额为9692万元，但经营活动现金流净额比流动负债为3.56%，表明公司短期偿债压力较小，但长期现金流仍需关注。 2. **财务健康度** - **ROIC/ROE**：2024年年报显示，ROE为-18.14%，ROIC为-11.59%，资本回报率极低，说明公司未能有效利用资本创造价值。 - **现金流**：2025年中报显示，投资活动产生的现金流量净额为-2036.8万元，筹资活动产生的现金流量净额为-8124万元，表明公司资金链较为紧张，依赖外部融资维持运营。 - **费用控制**：三费占比为13.27%，其中销售费用仅为226.1万元，管理费用为2.07亿元，财务费用为1108.2万元，整体费用控制较好，但无法弥补收入下滑带来的亏损。 --- #### **二、估值指标分析** 1. **盈利能力指标** - **毛利率**：2025年中报毛利率为25.26%，较2024年年报的24.7%略有提升，表明公司在产品或服务上的附加值较高，但净利率为-16.68%，说明成本控制不佳，盈利能力依然薄弱。 - **净利率**：2025年中报净利率为-16.68%，远低于行业平均水平，表明公司盈利能力极差，难以支撑高估值。 - **扣非净利润**：未披露数据，但归母净利润为-2.68亿元，表明公司核心业务亏损严重，缺乏盈利支撑。 2. **现金流指标** - **经营活动现金流**：2025年中报经营活动现金流净额为9692万元，虽然为正，但不足以覆盖公司经营中的支出，且相比2024年年报的-3060.2万元有所改善，但仍需关注后续现金流是否可持续。 - **投资活动现金流**：2025年中报投资活动现金流净额为-2036.8万元，表明公司仍在进行投资，但投资效率较低，未能带来明显收益。 - **筹资活动现金流**：2025年中报筹资活动现金流净额为-8124万元，表明公司融资压力较大，可能依赖外部融资维持运营。 3. **资产与负债结构** - **资产负债率**：未直接披露，但短期借款为“--”，长期借款也为“--”，表明公司债务负担较轻，但若未来融资受限，可能影响公司发展。 - **货币资金**：未披露具体数据，但经营活动现金流净额为9692万元，表明公司有一定流动性，但不足以支撑长期发展。 --- #### **三、估值合理性分析** 1. **市盈率（PE）** - 由于公司净利润为负，传统市盈率无法计算，因此需参考其他估值指标。 - **市销率（PS）**：2025年中报营业总收入为16.58亿元，若以当前股价计算，市销率约为XX倍（需结合股价数据）。 - **市净率（PB）**：未披露具体数据，但公司净资产为负（归母净利润为-2.68亿元），市净率可能为负，表明市场对公司的估值较低。 2. **相对估值法** - **横向对比**：与同行业地产公司相比，合景悠活的盈利能力、现金流状况均较差，估值应低于行业平均水平。 - **纵向对比**：2024年年报显示，公司归母净利润为-5.72亿元，2025年中报为-2.68亿元，亏损幅度有所收窄，但仍未实现盈利，估值仍需谨慎。 3. **成长性分析** - **营收增长**：2025年中报营业总收入同比减少13.79%，表明公司业务增长乏力，未来增长空间有限。 - **利润增长**：公司净利润连续多年为负，且亏损幅度较大，缺乏盈利增长动力，估值难以支撑高溢价。 --- #### **四、投资建议与风险提示** 1. **投资建议** - **短期**：鉴于公司盈利能力差、现金流紧张，短期内不建议投资者介入，尤其是对风险承受能力较低的投资者。 - **中长期**：若公司能够改善经营效率、提升盈利能力，并在地产行业复苏背景下实现扭亏为盈，可考虑逐步布局，但需密切关注其财务状况和市场环境变化。 2. **风险提示** - **盈利能力风险**：公司净利润持续为负，盈利能力差，难以支撑高估值。 - **现金流风险**：尽管2025年中报经营活动现金流为正，但投资和筹资活动现金流均为负，表明公司资金链仍较紧张。 - **行业风险**：地产行业受政策调控影响较大，若政策进一步收紧，公司将面临更大压力。 --- #### **五、总结** 合景悠活（03913.HK）目前处于盈利能力差、现金流紧张、营收增长乏力的状态，估值水平较低，缺乏盈利支撑。从财务健康度和行业前景来看，公司面临较大不确定性，投资者需谨慎对待。若未来公司能够改善经营效率、提升盈利能力，并在地产行业复苏背景下实现扭亏为盈，可考虑逐步布局，但需密切关注其财务状况和市场环境变化。