销售同比增速继续走高。8月当月住宅销售面积同比+14.7%，较上月上行4.8个百分点，环比+5.1%；1-8月累计同比-2.5%，较上月收窄2.5个百分点，预计下月将可实现全年累计转正。价格侧，8月各线城市新房价格环比涨幅均略有扩大，一/二/三线当月环比分别+0.6%/+0.6%/+1.0%，涨幅较上月扩大0.1/0.1/0.2个百分点。我们预计9月成交仍将保持向上趋势，监测的高频成交数据显示9月以来25城新房销量同比+14.2%。 新开工同比增速回落，土地市场量跌价升。新开工当月同比+2.4%，较上月下行8.9个百分点，环比下滑11.6%。从绝对值看，本月新开工2.0亿平，为过去3年月均水平的107.9%。8月当月土地购置面积同比-7.6%，金额+8.0%，增速分别较上月下降5.8/28.8个百分点。从百城土地成交数据看，8月一二线城市成交量同比上行，三线城市则下行。 竣工表现持续疲弱，开发投资增速平稳。竣工当月同比-9.8%，较上月收窄4.2个百分点，环比-8.5%。从绝对值看，本月竣工为过去3年月均水平（除1-2及11-12月）的68.9%，表现持续疲弱。8月当月行业开发投资同比+11.8%，较上月上升0.1个百分点； 累计同比+4.6%，较上月上升1.2个百分点。 到位资金增速持续上行，预收款表现亮眼。8月到位资金当月同比+18.3%，较上月上升1.8个百分点。受益于良好的销售表现，定金及预收款当月同比+36.6%，较上月大幅上升21.4个百分点。国内贷款及自筹资金渠道同比分别-3.0%/+5.5%，增速较上月分别下滑17.2/13.1个百分点。 行业观点：本月销售延续强劲趋势，销售面积全年累计同比有可能在下月实现转正。自6月以来行业销售加速复苏，随着推货高峰期的来临，我们对行业未来几个月的销售持乐观态度。在行业融资收紧的情况下，土地市场趋势下行的概率加大。新开工未见调整，仍可保障未来两季度的供应强度。目前行业整体处于销售好/政策差/估值低的阶段，虽然政策的负面因素虽已经得到一定的消化，但在长期逻辑需要重塑一致预期的情况下判断下半年的行情将会比较纠结，箱体震荡概率较大。投资上，销售表现仍是保底基线，建议可对部分三四季度货量充裕，销售表现突出的公司进行阶段性操作。 风险提示: 行业政策持续收紧

行情回顾：涨幅排名第四， 大幅领先于大盘。 截至 9月 11日，中信房地产 指数周度涨幅为-1.15%，大幅领先于大盘的-3%，涨幅在 29个中信行业板 块中排名第四。上涨个股 31只，下跌 108只，上涨个股数量较上周持平。 成交情况： 52城新房成交面积同增 5.6%。 本周 52个城市新房成交面积 为 720.13万平方米，环比下降 12.8%，同比上涨 5.6%。其中一、二、三 线城市新房成交面积分别为 102.53、 325.62、 291.98万平方米，环比值分 别为-14.9%、 +0.6%、 -23.5%，单周同比分别上升+25.2%、 +9.3%、 -3.5%。 累计同比来看，本周一线城市中，广州（ -11.8%）和上海（ -12.4%）下降 幅度较大，北京（ -0.4%）和深圳（ -1.4%）下降幅度相对较小，二三线城 市中有 26个城市实现同比正增长。 去化情况： 15城去化周期环比下降 5.6%，同比下降 18%。 一二三线城 市去化周期分别为44.9、 86.1和37.2周，环比分别下降2.3%、 9.6%和1.4%。 具体城市来看，深圳（ 6%）、南京（ 8%）、南宁（ 1%）、泉州（ 24%） 与宁波（ 5%）共计 5城去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，总数较 上周增加 2城。去化周期低于 12个月的城市为上海（ 5.0）、厦门（ 5.3）、 南宁（ 6.6）、温州（ 11.7）与宁波（ 3.1），供应略显不足，房价存在上涨 动力。另一方面，福州、泉州库存去化周期超过 30个月，同时南京、莆田 的数值接近 30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。 政策追踪： 新一轮农村宅基地制度改革开展试点， 杭州、沈阳、常州调控收 紧。 本周中央政策包括农业农村部表示再选择一批重点地区开展新一轮农村 宅基地制度改革试点，自然资源部开展农村乱占耕地建房摸排工作等。 地方 层面包括北京为培育发展住房租赁市场安排专项资金，杭州明确新政细则， 沈阳、常州提高二套商品房首付比例等。 南京放宽人才安居适用对象范围， 唐山发文健全公积金制度，杭州、深圳加强房市监管。 融资情况： 发行规模共计 153.9亿元，净融资额 62.3亿元。 本周共发行房 企信用债 15只， 环比增加 2只；发行规模共计 153.91亿元，环比增加 56.08亿元，总偿还量 91.59亿元，环比减少 20.41亿元，净融资额 62.32亿元， 环比增加 76.49亿元。 投资建议： 本周各线城市成交面积继续回升，疫情对房地产市场影响或正在 消退。 房地产板块估值仍处于低位，建议关注： 1.经营稳健、现金流充裕、 同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科 A； 2. 弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城 3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润 置地、新城控股、龙湖集团、大悦城； 4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、 我爱我家、世联行。 风险提示： 疫情影响超预期， 销售超预期下行。

居民去杠杆下,去化状况依然可维持良好 居民杠杆过快上涨,是供给改革下地产景气延续的最大问题;居民去杠杆,也是现阶段最影响地产股预期的风险因素;但一方面,去杠杆力度受制于财政与经济等压力;此外,根据各服务商的数据和调研统计,从销售的前置指标-大额定金看,一二线主要城市(除中部城市外)和环一线三线城市大定金额楼盘同比增速30%,可模拟的去化率依然维持在高位(1~2线城市80%);叠加消化周期依然维持在低位(其中长三角普遍6个月以下);总体看,基本面依然可支撑地产股的上涨。 房产税的悲观预期已不至于打破看好主逻辑 虽然两会对房产税“稳妥推进”的表态,代表前期阶段的意见分歧,已逐步共识;但另一方面,再次强调了完成立法的节奏(最快2年),使得前期“房产税过快出台、提前试点”的过度悲观预期落空。 外围市场阶段性的信心恢复 美股成分股回购规模有望超预期(预计超8000亿美元),从外围传导角度,也将使现阶段的悲观得到稳定。 多重因素的叠加,可再次看好优质地产股, 看好标的为: 确定性与基本面都硬的标的:万科A、新城控股; 预期差依然较大的成长股:阳光城、荣盛发展。 风险提示 信贷资金面收紧超预期。

投资增速下行收关,土地成交价款增速创近6年新高 年1-12月份,全国房地产开发投资109799亿元,同比增长7.0%,增速比1-11月份回落0.5个百分点;土地购置面积25508万平方米,同比增长15.8%,增速为近五年来第二高,仅次于11月。由于年底房企普遍加大了推货力度,补库存意愿较强;加之年底土地市场价格较为合理,房企拿地热情较高,土地购置面积和土地成交价款均处于近5-6年的最高或次高水平,同时新开工意愿也有所回升。我们认为年底土地购置面积和土地成交价款增速持续维持在较高水平将对明年投资增速形成支撑。 年底销售回暖明显,超出市场预期 年底新房销售单月增速回暖明显,超出市场预期。1-12月份,商品房销售面积169408万平方米,同比增长7.7%;单月销售面积同比增长6.1%,较11月提高0.8个百分点。商品房销售额133701亿元,同比增长13.7%,增速比1-11月份提高1个百分点;单月销售金额同比增长20.5%,较11月提高7.2个百分点。在经历惨淡的“金九银十”之后,房企纷纷加大了推货力度,11-12两个月销售回暖明显。 到位资金增速回暖,定金及预收款增速提升为主因,按揭贷款降幅继续扩大 到位资金增速回暖,定金及预收款增速提升为主因。1-12月份,房地产开发企业到位资金156053亿元,同比增长8.2%,增速比1-11月份提高0.5个百分点。其中,来自定金及预收款48694亿元,同比增长16.1%,增速比1-11月份提高1个百分点;来自个人按揭贷款23906亿元,同比下降2.0%,连续三个月同比下降,且降幅不断扩大。受信贷政策持续收紧,金融监管不断升级影响,我们认为18年银行配置在房地产领域的资金或将进一步收缩,未来龙头房企在融资方面较中小房企的优势将愈加明显。 投资建议:我们认为房企年底拿地增速上升将对后续18年房地产投资形成支撑(预测增速+5.6%),但销售仍存在高位回落空间(预测增速-3.0%)。我们认为在集中度持续提升、政策不确定下降、地产泡沫解除以及估值业绩不匹配等几大逻辑推动下,行业风险溢价将明显下行,估值将系统性提升,且我们强调2018不同于2017,我们率先从看多龙头转向全面看多,推荐三类标的:1)首选龙头房企:万科、保利、金地、招商;2)精选二线优质房企:广宇发展、新城控股、北京城建、华侨城;3)持续推荐地产新红利:光大嘉宝、世联行等,短期建议关注:华夏幸福、阳光城和绿地控股 风险提示:一季度销售数据不及预期,加息。